Roma, 30 marzo 2020
Alla luce dei recenti interventi da parte del governo, indotti dalla emergenza epidemiologica relativa alla diffusione del Coronavirus Covid-19, che hanno portato alla chiusura di diverse attività commerciali sono stati proposti, e sono facilmente reperibili online, diversi pareri, spesso fra loro contrastanti, sui quali appare opportuno fare chiarezza a beneficio dei clienti di studio anche in vista di una possibile tutela giudiziaria.
Il presente memorandum non può ritenersi dirimente ed applicabile a singole fattispecie concrete rendendosi necessario un attento esame delle singole pattuizioni contrattuali per rendere maggiormente attinenti i richiami normativi alla situazione individuali.
Tuttavia, appare possibile, in via astratta e generale, analizzare le norme civilistiche per consentire, tanto ai conduttori quanto ai locatori, una visione più organica ed evitare inadempimenti contrattuali che potrebbero condurre ad aggravare la già importante crisi.
L’art. 27 ln. 392/78 consente al conduttore di recedere dal rapporto contrattuale per “gravi motivi” a prescindere da qualsiasi accordo contrattuale intercorso fra le parti.
Tale modalità di recesso, a prescindere da quanto verrà precisato in prosieguo in ordine alla sussistenza dei presupposti, prevede la possibilità per il conduttore di concludere il proprio rapporto locatizio previo un termine di preavviso di mesi sei al medesimo canone mensile contrattualmente pattuito.
Affinché possano ritenersi sussistenti i “gravi motivi” è necessario che gli stessi siano estranei alla volontà del conduttore nonché imprevedibili e sopravvenuti, tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto contrattuale.
L’attuale pandemia sembrerebbe astrattamente integrare i necessari requisiti di legge ma è opportuno evidenziare che la temporaneità che caratterizza l’attuale situazione potrebbe portare a non ritenere la legittimità del recesso.
L’art. 1467 c.c. disciplina la possibilità di richiedere la risoluzione del contratto ove la prestazione di una delle parti sia divenuta eccessivamente onerosa per accadimenti straordinari ed imprevedibili.
In effetti, l’impatto dell’emergenza sanitaria non rende impossibile l’esecuzione della prestazione contrattuale da parte del conduttore (ovverosia il pagamento del canone) ma sicuramente la rende più “onerosa”, ossia crea uno squilibrio rispetto alle condizioni economiche e contrattuali in essere al momento della stipula del contratto.
Tale articolo consentirebbe la risoluzione del contratto senza dovere fare fronte al pagamento dei canoni di locazione maturandi nel periodo del preavviso.
Il locatore, peraltro, a seguito della comunicazione di risoluzione del contratto potrebbe, come normativamente previsto, offrire condizioni diverse da quelle inizialmente pattuite proprio per ricondurre ad equità il rapporto.
Anche tale fattispecie, tuttavia, sconta la temporaneità della situazione attuale e per una sua corretta applicazione appare opportuno attendere e verificare l’andamento commerciale successivo alla riapertura delle attività.
A mio avviso appare prematuro fare affidamento a tale previsione normativa che potrebbe essere letta con un mero strumentale tentativo per liberarsi dalle proprie obbligazioni.
L’art. 1464 c.c., prevede la possibilità della riduzione della controprestazione (pagamento del canone) a fronte di un inadempimento della controparte che limiti il godimento del bene.
Il ridotto o mancato utilizzo dell’immobile, tuttavia, non può in alcun modo essere imputato al locatore che non ha omesso di consegnare e mantenere il bene in condizione da essere utilizzato secondo l’uso contrattualmente pattuito.
Il provvedimento di legge interviene sulle attività commerciali imponendone la chiusura non sui locali che restano nella disponibilità del conduttore ed idonei all’uso.
Anche tale norma non appare trovare applicazione nei contratti di locazione.
Diversa può essere la conclusione con riferimento ai contratti di affitto di azienda.
In tale ipotesi, infatti, è l’oggetto stesso del contratto ad essere destinatario del provvedimento legislativo di chiusura legittimando, pur nell’impossibilità di individuare inadempimenti da parte del concedente, aspettative diverse.
Tali contratti, tuttavia, contengono spesso previsioni atte a normare tali fattispecie e si rende, pertanto, necessario l’esame dei singoli accordi.